부천시 지구단위계획수립지침

2024.  7.

	부 천 시

(도시주택환경국 도시계획과)

1편  지구단위계획 수립기준

1장. 총 칙

제1절. 지침의 의의	1

제2절. 법적근거	1

제3절. 적용범위 및 지위	1

제4절. 수립절차	2

2장. 구역경계 및 용도지역

제1절. 기본방향	3

제2절. 구역경계설정 기준	3

제3절. 용도지역 계획	4

3장. 획지계획

제1절. 기본방향 및 용어의 정의	6

제2절. 계획수립 기준	7

4장. 용도계획

제1절. 기본방향 및 용어의 정의	10

제2절. 계획수립 기준	11

5장. 용적률 및 인센티브계획

제1절. 용적률 계획	13

제2절. 인센티브 계획	15

6장. 높이계획

제1절. 기본방향 및 용어의 정의	20

제2절. 높이계획 수립 기준	20

제3절. 완화높이 계획	21

7장. 특별계획구역

제1절. 기본방향 및 운영기준	22

제2절. 특별계획구역 지정	22

제3절. 계획수립 기준	24

제4절. 기존 건축물에 관한 사항	25

8장. 공공부문계획

제1절. 기반시설계획	26

제2절. 공공기여계획	29

2편  유형별 수립기준

9장. 유형별 계획수립 기준

제1절. 기준의 성격 및 적용	33

제2절. 계획유형	33

10장. 주거형 지구단위계획

제1절. 저층 주거지형 수립 기준	34

제2절. 공동주택형 수립 기준	35

11장. 주민제안형

제1절. 적용대상 및 기준	36

제2절. 용도지역 계획	37

제3절. 개발 밀도	38

제4절. 기반시설 등	39

12장. 개발사업 의제처리형

제1절. 적용대상 및 기준	40

제2절. 계획수립 기준	40

	1편 지구단위계획 수립기준

1장. 총 칙

2장. 구역경계 및 용도지역

3장. 획지계획

4장. 용도계획

5장. 용적률 및 인센티브계획

6장. 높이계획

7장. 특별계획구역

8장. 공공부문계획

제1장. 총 칙

제1장. 총 칙                                                                                          부 천 시

제1절. 지침의 의의

1-1-1. 본 지침은 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣(이하 ｢국토계획법｣이라 한다) 제49조에서 제52조까지의 규정 및 국토교통부 ｢지구단위계획수립지침｣에 관한 세부적인 기준을 정하여 지구단위계획 제도의 원활한 운영을 도모하는 데 그 목적이 있음

제2절. 법적근거

1-2-1. 본 지침은 ｢국토계획법｣ 제49조제2항의 규정에 따른 국토교통부 ｢지구단위계획수립지침｣ 1-1-2. 과 ｢부천시 도시계획 조례｣(이하 ｢조례｣라 한다) 제13조 규정에 근거함

제3절. 적용범위 및 지위

1-3-1. 본 지침은 지구단위계획의 수립과 운영에 대한 가이드라인 및 도시계획위원회, 도시·건축공동위원회 심의(자문) 기준의 역할을 함

1-3-2. 본 지침은 지구단위계획의 구역지정 및 계획수립, 운영 등에 있어서 필요한 사항을 정한 것으로 개별 지구단위계획 수립 시 반영하여 결정 고시된 경우에 효력을 가짐

1-3-3. 본 지침에도 불구하고 관련 법령 및 조례, 국토교통부 ｢지구단위계획수립지침｣ 등이 개정되어 지침의 내용과 상이할 경우, 개정법령 규정을 우선 적용함

1-3-4. 본 지침의 규정에 불구하고 지역여건 등 특히 필요하다고 인정하거나 불가피한 사유 등이 있는 경우에는 도시·건축공동위원회의 심의를 거쳐 본 기준의 규정 일부에 대하여 완화 또는 강화하여 적용할 수 있음

1-3-5. 타 법령에 의해 의제되는 지구단위계획의 경우 그 법령의 세부규정이 본 지침과 상이한 경우 그 법의 세부규정을 우선 적용함

제4절. 수립절차

부천시 지구단위계획수립지침

1-4-1. 지구단위계획 수립 단계에서 상위 및 관련계획, 개별 구역별 현황 분석결과 등을 고려하여 실효성 있는 계획을 수립토록 함

1-4-2. 지구단위계획 결정사항에 대해서는 도시･건축공동위원회에서 최종적으로 심의를 받도록 하며, 경미한 변경에 대해서는 ｢국토계획법｣등 관련규정에 따라 심의를 생략할 수 있음

1-4-3. 지구단위계획 수립절차는 아래와 같음

[지구단위계획 수립 절차]

제2장. 구역경계 및 용도지역

제1절. 기본방향

제2장. 구역경계 및 용도지역                                                                            부 천 시

2-1-1. 구역경계 설정은 원칙적으로 본 지침을 따르도록 하며, 지침과 상이한 구역경계 설정이 불가피할 경우 도시･건축공동위원회에서 심의된 경우에 허용함

2-1-2. 용도지역의 변경은 도시기본계획에 의한 단계별 개발계획 및 인구배분계획 등에 적합하고 충분한 기반시설을 확보하였다고 도시･건축공동위원회에서 심의된 경우에 허용함

2-1-3. 본 지침에서 정하지 아니하는 사항에 대하여는 ｢도시·군관리계획수립지침｣ 및 ｢지구단위계획수립지침｣, ｢도시·군계획시설의 결정․구조 및 설치기준에 관한 규칙｣에서 정하는 바에 따름

제2절. 구역경계 설정 기준

2-2-1. 도시기본계획 등 상위계획상 개발용도로 계획된 미개발지는 일단의 토지전체를 구역경계로 설정하여 잔여토지가 발생되지 않도록 함

2-2-2. 계획구역의 경계는 사업대상 토지와 그 사업으로 인하여 직접 영향을 미칠 것으로 예상되는 일단의 토지 및 기반시설 부지를 포함하여 설정함

2-2-3. 기개발지에서 구역 설정은 일정한 범위의 가구(집산도로로 둘러싸인 가구 등을 말한다)를 대상으로 하여 구역의 정형화를 도모하도록 함

2-2-4. 지구단위계획이 미 수립된 지구단위계획구역에서는 그 구역 전체를 대상으로 지구단위계획을 수립함

제3절. 용도지역 계획

부천시 지구단위계획수립지침

2-3-1. 기본원칙

(1) 현재의 용도지역을 유지하는 것을 원칙으로 하되, 용도지역을 조정하고자 하는 지역에 대하여는 대상지 규모, 입지여건, 필요성 등이 충족하는 경우에 한하여 입안을 검토할 수 있음

(2) 용도지역 조정을 수반하는 지구단위계획의 경우에는 용도지역 변경에 대한 타당성과 변경사유, 주변여건 등을 구체적으로 분석 제시토록 하고, 그 타당성이 인정되는 경우에는 용도지역 변경이 가능하도록 함

(3) 종 세분을 포함한 용도지역 상향은 1단계 조정을 원칙으로 하되 도시･건축공동위원회 심의를 통하여 결정토록 하고, 위원회 등에서 그 필요성이 인정되는 경우 2단계 이상의 상향이 가능함

2-3-2. 용도지역 조정 요건

(1) 법령 제･개정 및 관련 계획에서 조정 필요성을 제시한 경우

1) 관련 법령의 제･개정으로 인해 용도지역 조정이 필요한 경우

2) 도시기본계획 등 상위계획과 도시계획사업 등 도시관리계획의 실현을 위하여 용도지역 조정이 필요한 경우

(2) 도시여건이 급격하게 변화하거나 변화 예정인 지역

1) 인근에 대단위 개발사업이 완료 또는 개발계획이 확정되어 토지이용이 점진적으로 변화하거나 변화예정인 지역

2) 역세권 형성 등으로 기반시설 여건이 변화된 지역

(3) 불합리한 용도지역 설정지역

1) 주변 용도지역에 비하여 현저한 차이가 발생하는 지역

2) 대지나 획지에 2개 이상의 용도지역을 포함한 지역

3) 상위 용도지역으로 둘러싸이고, 면적이 협소하여 종 특성 유지가 불합리한 지역

(4) 공공의 목적수행을 위하여 시장이 필요하다고 판단한 경우

1) 국가 및 부천시 주요 정책 실현을 위하여 용도지역의 조정이 필요한 경우

2) 중심지 전략적 개발을 위해 고밀도 개발 또는 업무․상업․문화․컨벤션 등의 건축물 용도를 활성화 할 필요가 있다고 판단되는 경우

2-3-3. 용도지역 조정 원칙

(1) 용도지역 조정에 따른 구체적인 계획 수립

1) 용도지역 조정은 지구단위계획, 정비계획 등 구체적인 계획 수립을 전제로 검토하는 것을 원칙으로 함

2) 수립된 계획이 합리적이고 실현가능성이 있는 경우에 한해 조정을 검토함

(2) 조정 시 주변에 미치는 영향 최소화

1) 용도지역 조정 이후 연접한 지역과 2단계 이상 차이가 발생하지 않도록 함

2) 불가피하게 주변 지역과 2단계 이상 차이가 발생할 경우 완충공간 확보 등을 통하여 상충을 최소화토록 함

※ 용도지역 조정 단계

전용주거∙녹지 / 제1종일반 / 제2종일반 / 제3종일반 / 준주거∙준공업 / 상업∙공업

2-3-4. 밀도 증가에 따른 공공기여 방안 제시

(1) 용도지역 상향 시 밀도 증가에 따라 추가적으로 필요한 기반시설 용량과 지역 내 필요한 시설 등을 종합적으로 고려하여, 공공기여 방안을 제시토록 함

(2) 공공기여 규모는 용도지역 상향에 따라 증가하는 밀도에 비례하여 부담비율을 설정토록 하되, 관련법령 및 정책적 의도에 따라 필요시 가치상승분을 고려하여 설정토록 함

(3) 공공기여 제공은 지역여건 상위 및 관련계획, 부천시의 정책방향 등을 종합적으로 고려하여 지역 사회에 실질적으로 기여할 수 있는 다양한 공공기여 방안으로 제시하도록 함(단, 2-3-2.(4)에 해당하는 경우 제외 가능)

제3장. 획지계획

제1절. 기본방향 및 용어의 정의

3-1-1. 기본방향

(1) 지구단위계획구역 내 필지는 가능한 자율적 개발을 원칙으로 하되, 계획규모 범위 이내에서 공동개발을 유도하도록 함

(2) 기반시설 또는 공공용지 확보, 도로망 개선 등 공공 목적의 실현 및 기존 도시구조의 보존이 필요한 경우에 한하여 획지계획을 수립하도록 함

(3) 상위 계획 및 구역 특성을 고려한 적정 토지규모를 계획하여 주변 지역과 조화되도록 함

(4) 역세권, 기존공장 이전적지 등 계획적 정비가 필요한 경우에는 적극적인 획지계획 수립을 검토하여 지역 활성화를 도모토록 함

(5) 대상지 현황(개발 시기, 규모 등) 및 주민의견 수렴 결과 등을 고려하여 전반적인 실현가능성을 검토하고, 정책방향 등을 다각도로 검토하여 계획하여야 함

3-1-2. 용어의 정의

(1) 가구(街區) : 도로로 둘러싸인 일단의 블록

(2) 획지(劃地) : 획지선으로 구획된 일단의 계획적인 개발단위

(3) 필지(筆地) : 구분되는 경계를 가지는 토지의 등록단위로서 하나의 지번을 가지고 지적공부에 등록되는 토지의 기본 단위

(4) 대지(垈地) : ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에 따라 각 필지로 나눈 토지를 말함. 단, ｢건축법 시행령｣에 정해져 있는 특정한 토지에 대해서는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 한 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있음

(5) 특별계획구역 : 지구단위계획구역 중에서 현상설계 등에 의하여 창의적 개발안을 받아들일 필요가 있거나 계획안을 작성하는데 상당한 기간이 걸릴 것으로 예상되어 충분한 시간을 가질 필요가 있을 때에 별도의 개발안을 만들어 지구단위계획으로 수용 결정하는 구역

제3장. 획지계획                                                                                        부 천 시

(6) 획지선 : 지구단위계획에서 정한 기준에 따라 건축 시 단독개발, 공동개발, 필지분할을 하도록 지정한 선

(7) 공동개발 : 두 필지 이상의 토지를 하나의 토지로 간주하여 건축물을 건축하는 것

(8) 공동개발(지정) : 지구단위계획에서 정한 기준에 따라 건축 시 반드시 공동개발을 해야 하는 경우

(9) 공동개발(권장) : 강제조항은 아니지만 공동개발을 권장하는 경우

(10) 자율적 공동개발 : 가구 내에서 지구단위계획에서 정한 최대･최소 개발규모 범위에서 토지소유자가 자율적으로 공동개발을 추진하는 경우

(11) 최대개발규모 및 최소개발규모 : 건축 가능한 대지규모의 최대한도 및 최소한도

제2절. 계획수립 기준

3-2-1. 획지

(1) 단독필지 또는 둘 이상의 필지를 하나의 획지로 계획할 수 있으며, 지구단위계획 변경이 필요하므로 제한적으로 계획함

(2) 둘 이상의 필지가 하나의 획지로 계획된 경우, 획지 내에는 공동개발 계획이 수립된 것으로 함

(3) 필지 내 획지선이 관통할 경우, 당해 필지는 필지분할가능선이 계획 된 것으로 함

(4) 획지계획을 변경하고자 하는 제안자는 연동되는 지침(주차출입구, 공개공지, 공공보행통로 등)의 대안을 제시하고, 관련 토지주의 의견을 수렴하여야 함

(5) 획지 내 필지수, 소유자 등 필지 여건을 고려하여 인센티브 범위를 차등 부여함

3-2-2. 공동개발(지정)

(1) 둘 이상의 필지를 공동개발(지정)할 수 있으나, 향후 변경 절차의 복잡함을 감안하여 실현 가능성을 판단하여 제한적으로 계획함

(2) 공동개발(지정)을 변경하고자 하는 제안자는 연동되는 지침(주차출입구, 공개공지, 공공보행통로 등)의 대안을 제시하고, 관련 토지주의 의견을 수렴하여야 함

(3) 공동개발(지정)의 필지수, 소유자 등 필지여건을 고려하여 인센티브 범위를 차등하여 부여함

(4) 하나의 필지에 공동개발(지정)과 공동개발(권장)을 중복 계획하는 것은 원칙적으로 불허함

(5) 공동개발(지정)은 도로 및 교통 여건이 열악하여 공공성 확보를 위해 필요한 다음의 경우에 계획할 수 있음

1) 간선가로 및 주요 결절점에 면적이 지나치게 작거나 부정형 필지의 공동개발로 교통문제 및 보행공간 확보가 가능한 경우

2) 이면도로의 확보가 어려운 주요 결절점의 맹지형 토지로서, 단독개발이 어렵거나 주요 도로 가각부에서 주차 진출입이 예상되는 경우

3) 간선가로 또는 이면지역에서 주변 여건상 공지, 통로 등 공공공간의 확보가 필요한 경우

4) 동일소유자 필지로서 적정개발규모로 기 공동개발된 경우

5) 과소규모 또는 지나치게 이형의 필지로서 계획목표에 부적합한 토지이용이 예상되는 경우

6) 수용기능을 확보하기 위하여 적정한 획지규모가 필요한 경우

3-2-3. 공동개발(권장)

(1) 둘 이상의 필지를 인센티브를 통해 공동개발 하도록 유도하여 계획목적을 달성하고자 하는 것이므로, 필지별 개별개발을 기준으로 계획수립하고, 공동개발 시 연동되는 지침(주차출입구, 공개공지, 공공보행통로 등)을 함께 계획·결정토록 함

(2) 공동개발을 하고자 하는 자는 기결정된 연동 지침(주차출입구, 공개공지, 공공보행통로 등)과 상이할 경우 대안을 제시하여야 함

(3) 공동개발(권장)의 필지수, 소유자 등 필지여건을 고려하여 인센티브 범위를 차등하여 부여하고, 계획목적(공지조성, 통로확보, 적정개발규모 등)에 적합하지 않은 단순 공동개발은 인센티브 부여를 지양함

(4) 공동개발(권장)은 계획 목표에 적정한 개발규모 확보 등과 같이 규제보다 인센티브에 의한 유도로 지역발전을 도모하고자 하는 다음과 같은 경우에 계획할 수 있음

1) 간선가로 및 주요 결절점에 면적이 지나치게 작은 필지 또는 부정형 필지의 공동개발을 통해 계획용도의 도입을 유도하고자 할 경우

2) 정책적 의도 및 입지적 특성(역세권 등), 계획목표에 부합한 수용기능을 확보하기 위하여 적정한 대지규모가 필요한 경우 등

3-2-4. 자율적 공동개발

(1) 획지 및 공동개발(지정/권장) 계획을 통한 공동개발이 어렵거나, 주민들간 탄력적 계획을 유도하기 위하여 지구단위계획에서 정한 최대･최소 개발규모 범위 내 자율적 공동개발 계획을 수립하도록 함

(2) 자율적 공동개발이 완료된 후의 대지 형태가 지나치게 부정형이어서 토지이용의 효율성이 낮다고 허가권자가 판단하는 경우 자율적 공동개발을 불허할 수 있음

(3) 지역 여건을 고려하여 필요시 자율적공동개발 시에도 공동개발 필지수, 면적 등에 따라 인센티브 범위를 차등하여 부여함

3-2-5. 최대 ․ 최소 개발규모

(1) 최대 개발규모는 적정 규모의 건축을 유도할 필요성이 있는 지역에 한해 제한적으로 검토하고, 구역의 특성을 고려하여 공간(간선부, 이면부, 용도지역 경계부 등) 별로 차등 계획이 가능함

(2) 최대 개발규모는 기개발된 규모를 참고하여, 도입하려는 건축용도에 적정한 토지규모 및 기반시설여건 등을 검토하여 계획함

(3) 최대 개발규모 초과 대지의 예외 인정

1) 기존필지 및 기공동개발된 대지면적이 최대개발규모를 초과한 경우

2) 특별계획구역, 획지계획, 공동개발에 의해 최대개발규모를 초과하여 계획한 경우

(4) 최소 개발규모는 구역 내 일정지역, 가로 등 지역특성을 고려하여 필요한 경우에 제한적으로 적용함

(5) 최소 개발규모는 관련 법령 및 당해 구역의 특성을 고려하여 계획토록 하며, 최소 개발규모에 미달하는 필지는 공동개발계획을 수립토록 함

제4장. 용도계획

제1절. 기본방향 및 용어의 정의

4-1-1. 기본방향

제4장. 용도계획                                                                                        부 천 시

(1) 지구단위계획구역 결정 목적, 미래 도시변화 대응, 토지이용특성 등을 감안하여 용도계획을 수립함

(2) 구역지정 목적에 부합하는 용도계획을 수립하고, 구역 내에서도 원도심 활력증진 및 상업지역 활성화 등 입지 특성에 따라 가구별, 획지별 용도계획 수립이 가능함

(3) 정책적 의도(특화거리 조성 등)가 명확할 경우에 한해 지정용도를 계획하고 가급적 권장용도 중심으로 계획하여 주민 자력개발 유도함

(4) 가로 활성화 유도를 위해 저층부 중심으로 용도계획을 수립할 수 있으며, 필요시 일정 공간(층별)을 구분하여 계획 수립함

4-1-2. 용어의 정의

(1) 지정용도 : 지구단위계획에서 특정한 목적을 위하여, 건축물의 용도 중에서 지정한 용도

(2) 허용용도 : 관련법령에 의해 허용되는 용도 중 지구단위계획에 의하여 건축이 허용되도록 결정한 용도

(3) 권장용도 : 관련법령에 저촉되지 않으면서 대상지역의 계획적 기능육성 등을 위하여 필요하다고 인정하여 권장된 용도

(4) 불허용도 : 관련법령의 규정에 의해 허용되더라도 도시관리 등을 위하여 그 필지에서는 허용되지 않는 건축물의 용도

(5) 용도완화 : 각 용도지역 안에서 건축할 수 있는 건축물의 용도･종류 및 규모 등의 범위 안에서 이를 완화하여 건축할 수 있게 하는 것

제2절. 계획수립 기준

4-2-1. 지정용도

(1) 지구단위계획의 지정 목적이나 시책사업 등 특수목적 수행을 위해 특정용도의 도입이 필요한 경우에 용도를 지정하며, 지정용도 외에 다른 용도는 불허함

(2) 지정용도를 수립하는 경우 주 용도의 수직적․수평적 위치와 연면적의 비율 등 세부적 기준을 제시할 수 있음

(3) 준주거지역 이상으로 용도지역을 상향하는 경우, 계획 취지에 부합하는 토지이용을 유도하기 위하여 주거시설과 비주거시설 비율 및 지정용도의 비율을 정할 수 있음

(4) 주민제안 방식으로 민간이 제안하는 경우에는, 공공적 성격을 가진 지정용도에 인센티브를 부여할 수 있음

(5) 지정용도를 완화받고자 할 경우 비슷한 시설군으로의 변경을 우선 검토하고, 필요시 공공기여 방안을 검토할 수 있음

4-2-2. 권장용도

(1) 계획목표 실현을 위하여 필요한 경우 용도를 인센티브와 연동하여 권장용도로 계획함

(2) 구역 내 지역별 특성을 고려하여, 지역별로 차별화된 용도를 권장하여 일률적인 계획이 되지 않도록 함

(3) 권장용도의 계획은 대상지 및 주변지역의 토지이용 특성을 분석하여 권장하도록 하며, 필요시 주 용도의 수직적․수평적 위치와 건축 연면적의 비율 등 세부적인 기준을 제시할 수 있음

4-2-3. 불허용도

(1) 구역특성 상 계획 목적에 부합하지 않는 일부 용도만 불허용도로 계획하고, 불허용도로 지정되면 법령상 허용된 경우에도 건축이 불가함을 원칙으로 함

(2) 구역 전체의 일률적 불허용도 지정은 지양하고, 특성별로 일정구역을 대상으로 지정하도록 함

(3) 불허용도와 허용용도는 한 필지 내 중복계획하지 않도록 함

4-2-4. 허용용도

(1) 지구단위계획 목적상 일정 구역에 대하여 특정 용도군을 설치할 필요가 있는 경우 허용용도를 계획하고, 허용용도로 지정되지 않으면 법상 허용되는 용도라도 건축이 불가함

(2) 용도지역 상향시 밀도를 현행 용도지역 범위에서 유지하면서 필요한 용도만을 일부 허용하는 용도용적개념을 적용할 경우, 허용용도를 활용하여 계획함

(3) 허용용도 계획 시, 지역에 필요한 용도를 규제하여 주민의 불편함이 발생하지 않도록 계획함

(4) 허용용도와 불허용도는 한 필지 내 중복계획 하지 않도록 함

4-2-5. 용도완화

(1) 용도지역상 불허되는 용도라도 주거지역·상업지역·공업지역·녹지지역의 테두리안에서 허용되는 건축물의 용도를 지구단위계획으로 완화하여 계획할 수 있음

(2) 건축물의 용도를 완화하고자 계획하는 경우에는 지정용도 계획과 연계하여 검토하고, 주변에 미치는 영향을 고려하여 필요시 공공기여 방안을 검토할 수 있음

4-2-6. 인센티브

(1) 계획 용도의 도입에 필요한 건축 기준의 완화 필요를 검토하고 계획용도의 입지를 유도할 수 있는 용적률, 높이 등 다양한 인센티브 방안을 고려하여 계획하도록 함

제5장. 용적률 및 인센티브 계획

제5장. 용적률 및 인센티브 계획                                                                         부 천 시

제1절. 용적률 계획

5-1-1. 기본방향

(1) 용적률은 적정한 밀도관리를 위해 용도지역, 지구단위계획구역 특성 및 주변 영향을 고려하여 계획하며, 계획목적 실현을 위한 구체적 수단으로서 적극 활용토록 함

(2) 지구단위계획구역 내에서는 기준/허용/상한 용적률로 용적률 계획체계를 통일하되, 특성이 있는 경우‘도시･건축공동위원회’심의를 통해 별도로 정할 수 있음

(3) 기준/허용/상한용적률의 목적에 적합하게 용적률 계획을 수립하되 용도지역 변경 이력에 따라 용적률을 차등하여 적용하며, 구역 내․외 형평성을 감안하여 계획함

(4) 주거복합 개발 시 용도지역 목적에 부합하도록 용도별 밀도를 계획하여 관리토록 함

5-1-2. 용어의 정의

(1) 기준용적률 : 지구단위계획구역에서 입지적 여건을 고려하여 ｢조례｣용적률 범위 안에서 블록별, 필지별로 별도로 정한 용적률

(2) 허용용적률 : 지구단위계획을 통하여 정해지는 용적률로서 인센티브로 제공되는 용적률과 기준용적률을 합산한 용적률로 당해 용도지역의 용적률 범위안에서 별도로 정한 용적률

(3) 상한용적률 : 건축주가 토지를 공공시설등의 부지로 제공하는 등 ‘5-2-4.(1) 상한용적률 인센티브 적용 가능한 항목’을 계획하는 경우 추가로 부여되는 용적률을 기준용적률 또는 허용용적률과 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률

5-1-3. 계획수립기준

(1) 지구단위계획구역에서는 ｢국토계획법｣ 및 ｢조례｣에 따라 용적률을 계획하되, ‘도시･건축공동위원회’에서 인정하는 경우 관련 법률에서 허용하는 범위 내에서 별도로 정할 수 있음

(2) 일률적으로 최대치를 부여하는 계획은 지양하며, 획지 별 달성 가능 용적률 및 건폐율․높이․용도 등 용적률 결정요인과의 연관관계를 고려하여 계획함

5-1-4. 용도지역별 용적률 계획기준

(1) 아래의 범위 내에서 용적률을 계획하되, 상업지역, 녹지지역, 공업지역에서 지구단위계획을 수립하는 경우 ｢국토계획법｣ 및 ｢조례｣상의 용적률 범위 내에서 기준/허용/상한용적률을 별도로 계획함.

[용도지역 별 용적률 계획기준]

종 전	변 경	기준용적률	허용용적률	상한용적률
자연녹지	자연녹지	80%이하	80%이하	조례 용적률의 2배 이하
	제1종일반	80%이하	180%이하	180%이하
	제2종일반	80%이하	210%이하	210%이하
제1종일반	제1종일반	190%이하	190%이하	조례 용적률의 2배 이하
	제2종일반	190%이하	230%이하	230%이하
	제3종일반	190%이하	280%이하	280%이하
	준주거	190%이하	400%이하	400%이하
제2종일반	제2종일반	230%이하	230%이하	조례 용적률의 2배 이하
	제3종일반	230%이하	280%이하	280%이하
	준주거	230%이하	400%이하	400%이하
제3종일반	제3종일반	280%이하	280%이하	조례 용적률의 2배 이하
	준주거	280%이하	400%이하	400%이하
준주거	준주거	400%이하	400%이하	조례 용적률의 2배 이하
	일반상업	400%이하	800%이하	800%이하

※ 조례용적률이란 ｢조례｣제57조에 따른 용도지역 용적률을 말함

※ ｢국토계획법｣ 제49조에 따라 지구단위계획(다른 법령에 따라 지구단위계획을 의제하는 경우를 제외)이 기 수립된 지역은 동법 시행령 제85조 제1항의 각 용도지역 범위안에서 해당 지구단위계획의 용적률을 따름

(2) 지구단위계획을 포함하여 도시관리계획 결정으로 녹지지역을 주거지역으로 변경하는 경우 저층･저밀도 개발을 원칙으로 하되, 중･고밀도 개발이 불가피할 경우에는 관련 심의를 통하여 용도지역을 부여함

(3) 용적률 완화 또는 강화는 지구단위계획의 목적달성 또는 주요 정책 이행 등 공공성 확보를 위해 필요한 경우에 적용하며, 획지별로 달성 가능한 용적률을 고려하여 계획함

제2절. 인센티브 계획

5-2-1. 기본방향

(1) 관련 법률 및 기준 상 의무사항은 인센티브 항목에서 배제하고 유도 사항 위주로 계획하며, 계획요소가 중복되는 경우 유리한 항목을 선택하여 적용할 수 있으나 중복하여 적용할 수 없음

(2) 계획의 실현성을 높일 수 있도록 핵심사항 위주로 최소화하여 계획하며 용도, 높이, 부설주차장 설치 기준 등 다양한 인센티브 항목을 발굴하여 적용하도록 함

(3) 계획요소별 중요성에 따라 차등화하여 인센티브를 제공하고, 운영 과정에서 혼란이 없도록 인센티브 제공 조건을 명확히 명시하며, 획지 별 시뮬레이션을 통해 인센티브의 적정성 및 달성 가능성을 검증토록 함

(4) 지구단위계획구역에서 건축물을 건축하려는 자가 그 대지의 일부를 공공시설등의 부지로 제공하거나 공공시설등을 설치하여 제공하는 경우 ｢국토계획법 시행령｣ 제46조제1항에 따라 용적률을 완화 할 수 있음

5-2-2. 용어의 정의

(1) 공공시설등 : 공공시설, 기반시설, 공공필요성이 인정되어 「조례」로 정하는 시설

(2) 공개공지 : 「건축법」 제43조에 따른 공개공지등

5-2-3. 허용용적률 인센티브

(1) 기준용적률에서 허용용적률을 달성하기 위한 인센티브 체계를 마련하여 운영하며, 필요시 허용용적률 인센티브는 중점 인센티브 항목과 그 외 항목으로 구분하여 설정 가능함

1) 중점 인센티브 항목 : 지구단위계획의 목적달성을 위하여 허용용적률 인센티브량의 100분의 30 이상으로 계획하여야 하는 항목

2) 그 외 인센티브 항목 : 중점 인센티브항목 외 계획하는 인센티브 항목

[중점 인센티브 항목 설정 시 인센티브체계 개념도]

기준용적률	허용용적률 계획유도 인센티브 항목			상한용적률
용도지역 용적률 범위 이내	중점 인센티브 항목 (30% 이상)	+	그 외 인센티브 항목 (70% 이하)	공공시설등 제공시 등

(2) 주민제안 시 중점 인센티브 항목 중심으로 계획할 수 있도록 유도토록 함

(3) 인센티브 유형별로 계획 항목을 구분하고, 항목별로 인센티브계수를 설정토록 함

1) 지구단위계획 목적달성을 위한 인센티브항목 사전 결정

2) 인센티브는 필요시 용도지역별로 차별화하고, 동일한 가구도 간선부와 이면부 등으로 차등하여 계획 가능

(4) 인센티브 항목은 다음의 세부 항목을 기준으로 계획하되, 계획목적 달성을 위해 필요한 경우 새로운 구분과 세부 항목을 추가할 수 있으며, 이 경우에는 도시·건축공동위원회 심의 전에 지구단위계획 목적 부합 여부를 면밀하게 검토하여야 함

[허용용적률 인센티브 세부항목]

구 분	세 부 항 목
획지계획	․ 공동개발(지정/권장), 맞벽건축, 자율적공동개발 등
대지내 공지	․ 공개공지, 쌈지형 공지, 건축한계선, 건축지정선 등
대지내 통로	․ 공공보행통로 등
리모델링	․ 리모델링이 쉬운 구조의 공동주택 건축 등
건축물 용도	․ 지정/권장용도, 특정층 개방, 저층부 가로활성화 용도 등
건축물 형태 및 색채,외관	․ 건축물 형태 및 색채, 외관 등
보행 또는 가로경관 개선	․ 가로지장물 지중화 또는 이전설치, 전주 및 전선 지중화 등
주차계획	․ 공동주차장, 지하주차장, 주차장 추가확보 등
친환경	․ 빗물이용시설, 중수도, 옥상녹화, 녹색주차장, 에너지효율 및 녹색건축물 인증, 제로에너지 건축물 인증 등
지능형 건축물	․ 지능형건축물 인증 등

(5) 허용용적률 인센티브는 다음의 기준에 따라 작성·산정토록 하되, 특별히 내용을 수정 또는 추가할 필요가 있는 경우에는 다르게 적용할 수 있음

1) 권장용도 반영 시 전층권장의 경우는 해당 용도의 바닥면적 합계가 지상부 전체 연면적(주차장 제외)의 적용비율 이상일 경우에 인센티브를 부여하며, 특정층(1층 등) 권장의 경우 해당 용도의 바닥면적 합계가 해당층 바닥면적(주차장 제외)의 적용비율 이상일 경우에 인센티브를 부여토록 함

2) 유사한 계획요소가 중복되는 경우 인센티브 적용은 유리한 하나의 항목을 적용할 수 있으나 중복하여 계산할 수 없음

3) 해당 지구단위계획에서 목적 달성을 위하여 일부 항목에 대하여 의무이행토록 계획 가능함

(6) 허용용적률 인센티브 적용(예시)

1) 지구단위계획 내용

구 분	내 용
용도지역 / 대지면적 등	․ 제2종일반주거지역 / 1,600㎡(2필지) / 건축한계선 1m
기준/허용 용적률	․ 200% / 230%
중점인센티브 항목 비율	․ 전체 인센티브 용적률의 50% 이상*
중점인센티브 계획	․ 환경친화적 건축물 중 에너지효율 및 녹색건축 인증, 녹색주차장 ․ 지하주차장

※ 전체 인센티브 용적률의 50% 이상* : 그 외 항목으로 최대확보 가능한 인센티브는 허용용적률을 달성하기 위한 인센티브 총량의 50%를 초과할 수 없음

2) 시뮬레이션 적용(안)

■ 적용 1안

구 분	인센티브 항목		완화기준	완화계수 (α)	인센 티브 용적률	비 고
						산출	적용
그 외	획지계획	자율적 공동개발	기준용적률×0.07×α	1	14%	19%	15%
	대지내 공지	건축한계선	기준용적률×(조성면적÷대지면적)×α	1	5%
중점 인센티브 (50% 이상)	친환경	에너지효율 및 녹색건축 인증	기준용적률×α	0.03	6%	16%	16%
		녹색주차장	기준용적률×α	0.05	10%
인센티브 합계 (최대 확보가능 인센티브 초과시 최대치로 기입)					30%	15+16=31%

■ 적용 2안

구 분	인센티브 항목		완화기준	완화계수 (α)	인센 티브 용적률	비 고
						산출	적용
그 외	획지계획	자율적 공동개발	기준용적률×0.07×α	1	14%	19%	15%
	대지내 공지	건축한계선	기준용적률×(조성면적÷대지면적)×α	1	5%
중점 인센티브 (50% 이상)	차량동선	지하주차장	기준용적률×α	0.03	6%	12%	12%
	친환경	에너지효율 및 녹색건축 인증	기준용적률×α	0.03	6%
인센티브 합계 (최대 확보가능 인센티브 초과시 최대치로 기입)					27%	15+12=27%

5-2-4. 상한용적률 인센티브

(1) 상한용적률 인센티브 적용 가능한 항목

1) 공공시설등 제공 시

2) 「건축법」에 따른 공개공지 설치 시

(2) 상한용적률 적용 항목은 밀도관리 및 계획목적 달성을 위해 본 지침에서 제시한 범위 내에서 운영하는 것을 원칙으로 하되, 별도의 기준이 있는 경우 또는 도시･건축공동위원회에서 인정하는 경우 적용 가능함

(3) 공공시설 제공 시 상한용적률 인센티브

1) 공공시설등의 부지로 제공하거나 공공시설등을 설치하여 제공하는 경우에는 ｢국토계획법 시행령｣ 제46조 1호에 따라 용적률을 완화하여 적용할 수 있음

2) 상한용적률 산정식은 아래와 같으며 원칙적으로 기준용적률을 기준으로 산정토록 함. 단, 지구 여건을 고려하여 대규모 개발 유도 등을 위해 필요시 도시･건축 공동위원회에서 인정하는 경우 허용용적률을 기준으로 산정 가능함

[공공시설등 제공 시 인센티브 산정식]

기준용적률 × 1.5 × 가중치 × ɑ 이내

※ ɑ : 기부채납 면적 / 기부채납 후 대지면적

3) 2)의 가중치는 공공시설 부지의 용적률(용적률이 다른 2개 이상의 용도지역인 경우 면적대비 가중평균한 용적률)과 사업부지의 용적률 비율을 말함

(4) ｢건축법｣에 따른 공개공지 설치 시 인센티브

1) 공개공지 설치에 따른 인센티브는 원칙적으로 허용용적률에 적용토록 함. 단, 역세권활성화 등 지구단위계획 목적 달성을 위해 도시･건축 공동위원회에서 인정하는 경우 한하여 상한용적률로 적용 가능함

2) 공개공지 설치에 따른 상한용적률은 타 계획항목과 연계되지 않고 공개공지만을 설치할 경우에는 상한용적률 인센티브로 적용할 수 없음

3) 상한용적률로 적용되는 공개공지의 면적은 허용용적률 인센티브와 중복하여 적용할 수 없으며, 설치 시 구조는 개방형으로 해야 함

4) 용적률 완화 산식은 국토교통부 ｢지구단위계획수립지침｣ 3-2-3.(1)에 따르되, ｢부천시 건축조례｣ 제34조 제1항제2호에서 정한 의무면적을 초과하는 면적의 절반을 상한용적률에 적용토록 함. 이 경우 반드시 허용용적률에 산입된 공개공지 면적은 제외되어야 함.

[공개공지 설치 시 인센티브 산정식]

기준용적률× [ 1 + (의무면적을 초과하는 공개공지 면적의 절반/대지면적) ] 이내

제6장. 높이계획

부천시 지구단위계획수립지침

제6장. 높이계획                                                                                        부 천 시

제1절. 기본방향 및 용어의 정의

6-1-1. 기본방향

(1) 용도지역･입지특성 및 도시경관 유지를 위한 스카이라인을 고려하여 필요시 높이계획을 수립토록 하며, 층수계획과 병행하여 지정할 수 있음

(2) 높이 완화는 계획목표의 실현을 위하여 필요한 경우에만 계획하는 것을 원칙으로 하고, 완화 시에는 인센티브 계획과 연계하여 수립토록 함

(3) 상업지역 및 준주거지역의 정북방향에 주거지역이 연접해 있는 경우는 주거환경에 피해가 없도록 일조와 통풍 등을 고려하여 높이계획을 수립토록 함

6-1-2. 용어의 정의

(1) 건축물의 높이 : ｢건축법｣을 준용하여 산정한 건축물의 높이. 다만 지구단위계획 수립 시 별도로 결정한 경우 그에 따름

(2) 최고높이 : 지구단위계획으로 결정한 건축물의 최고높이

(3) 인센티브 높이 : 기준높이에 추가되는 높이로서 당해 지구단위계획의 목적 달성을 위하여 필요시에 공공기여 등을 통해 완화되는 높이

(4) 최저높이 : 간선도로 결절부 등 가로경관 상 적정높이 이상을 유지하기 위하여 필요시 결정할 수 있는 높이

제2절 높이계획 수립기준

6-2-1. 최고높이 설정 기준

1) 지구단위계획구역이 위치하고 있는 중심지 위계 및 용도지역별 특성을 고려하여 설정

2) 구역 내 획지별 적정높이 적용을 위해 간선부와 이면부를 분리하여 최고높이계획을 수립할 수 있으며, 단계적 스카이라인 형성을 위하여 필요시 동일한 블록 내에서 건축물 최고 높이를 따로 정할 수 있음

6-2-2. 최저높이 설정 기준

제6장. 특별계획구역                                                                                    부 천 시

(1) 인근 건축물 및 해당 구역에 대한 검토를 충실히 하여 과도한 최저층수 제한이 되지 않도록 하여야 하며, 간선도로변과 이면도로변은 분리하여 설정 할 수 있음

제3절. 완화높이 계획

6-3-1. 완화 높이 계획

(1) 공공시설등 제공에 따른 최고높이 완화는 다음의 기준을 적용함

1) 대지의 일부를 공공시설등의 부지로 제공하거나 공공시설등을 설치하여 제공하는 경우에 인센티브 높이를 적용함

2) 인센티브 높이 : 최고 높이 × (1+ɑ)
(ɑ : 공공시설등의 부지로 제공하는 면적 / 당초 대지면적)

3) 인센티브 높이는 기부채납에 따라 최고높이에 추가되는 높이로서 최고높이의 1.2배 범위까지 완화할 수 있음

최고높이 + 기부채납에 따른 인센티브 높이 ≦ 최고높이의 1.2배 이내

제6장. 높이계획                                                                                        부 천 시

제7장. 특별계획구역

제1절. 기본방향 및 운영기준

7-1-1. 기본방향

(1) 단계별 계획 수립을 통한 실현가능성 제고를 위해 특별계획구역 계획은 지구단위계획 작성단계와 세부개발계획 작성단계로 나누어 운영하도록 함

(2) 지구단위계획 작성단계에서는 특별계획구역의 계획방향 및 지정목적에 맞춰 세부개발계획 수립 시 창의적 건축계획이 될 수 있도록 전체적인 계획방향을 중심으로 계획하고, 구체적 세부기준은 필요한 경우에 한하여 제한적으로 계획함

(3) 세부개발계획 작성단계에서는 실질적 건축설계안을 제시하여 특별계획구역 지정목적에 필요한 세부내용을 입체적･구체적으로 결정하고, 추후 건축심의 등 인허가 과정에서 건축계획의 변경을 최소화하여 지구단위계획의 목적이 실현 될 수 있도록 함

7-1-2. 운영기준

(1) 특별계획구역은 지구단위계획을 실현하기 위해 필요한 경우 제한적으로 운영함

(2) 특별계획구역은 지구단위계획 실현에 중요한 역할을 수행해야 하는 지역이므로, 지구단위계획의 목표와 공공성 확보를 분명히 하고, 이러한 취지에 부합하는 실현성 있는 계획을 수립하여야 함

(3) 특별계획구역이 결정된 이후 주민간의 갈등이나, 장기간 개발이 방치되는 등 실현이 불투명할 경우에는 지구단위계획 재정비 시 해제 또는 존치 여부에 대하여 검토하고, 존치 시에는 기반시설 확보 필요 등 명확한 사유와 적정 운영방안을 제시하여야 함

제2절. 특별계획구역 지정

7-2-1. 특별계획구역 대상지역

(1) 대규모 쇼핑단지, 전시장, 터미널 등 일반화되기 어려운 특수기능의 건축시설과 같이 하나의 대지 안에 여러 동의 건축물과 다양한 용도를 수

용하기 위하여 특별한 건축적 프로그램을 만들어 복합적 개발을 하는 것이 필요한 경우 지정함

제7장. 특별계획구역                                                                                    부 천 시

(2) 복잡한 지형의 재개발구역을 종합적으로 개발하는 경우와 같이 지형조건 상 지반의 높낮이 차이가 심하여 건축적으로 상세한 입체계획을 수립하여야 하는 경우 지정함

(3) 지구단위계획구역안의 일정지역에 대하여 우수한 설계안을 반영하기 위하여 현상설계 등을 하고자 하는 경우 지정함

(4) 주요 지표물 지점으로서 지구단위계획안 작성 당시에는 대지 소유자의 개발프로그램이 뚜렷하지 않으나 앞으로 협의를 통하여 우수한 개발안을 유도할 필요가 있는 경우 지정함

(5) 공공사업의 시행 또는 기타 지구단위계획구역의 지정목적을 달성하기 위하여 특별계획구역으로 지정하여 개발하는 것이 필요한 경우 지정함

7-2-2. 특별계획구역 지정기준

(1) 특별계획구역을 지정 시 다음과 같은 입지조건을 충족하여야 함

1) 지구단위계획 지정목적 수행이 가능한 중심적 요충지

2) 건축물의 노후도 등을 감안하여 개발 실현성이 높은 지역

(2) 특별계획구역 지정규모는 주변지역에 파급영향을 줄 수 있는 규모를 고려하여 아래의 규모를 기준으로 검토하되, 도시･건축공동위원회에서 인정할 경우 규모 이하여도 지정 가능함

1) 소필지 밀집지역의 공동개발 : 3,000㎡ 이상

2) 나대지 및 이전적지 개발 : 5,000㎡ 이상

3) 대규모 이전적지나 대규모 필지인 경우 분할 지정 가능

(3) 특별계획구역의 구역계는 도로 등 기반시설 경계와 필지 등을 종합적으로 고려하여 최대한 정형화를 원칙으로 설정하며, 특히 도로변의 자투리 잔여 필지가 발생하지 않도록 설정하여야 함

(4) 주민제안 방식으로 민간이 제안하는 경우에는, 특별계획구역으로 지정하고자 하는 지역의 주민 의견을 충분히 수렴할 수 있도록 설문조사·주민설명회 등을 실시하여 도시･건축공동위원회 심의 시 보고하여야 함

부천시 지구단위계획수립지침

제3절. 계획수립 기준

7-3-1. 세부 단계별 기준

(1) 특별계획구역 계획작성은 2단계로 구분하여 작성하되, 구체적 사업계획이 있는 경우는 동시에 수립할 수 있음

1) 1단계 (지구단위계획 작성단계)

① 지정목적과 개발방향 및 공공성 확보를 중심으로 계획하되, 세부계획내용 결정을 유보할 필요가 있을 경우, 계획내용의 기본방향을 제시하여 향후 세부개발계획 수립 시 반영할 수 있도록 함

2) 2단계 (세부개발계획 작성단계)

① 시행단계에서 개발조건 및 완화대상에 대한 구체적인 협상을 하고, 설계내용을 지침으로 상세하게 결정함

② 건축계획은 실질적 설계안을 제시하여 그 안을 기반으로 입체적‧구체적인 세부개발계획이 수립되도록 하며, 제안수용 통보 이후 건축심의 등 인허가 과정에서 발생하는 건축설계의 변경내용을 반영하여 계획 수립 후 세부개발계획 결정 절차를 이행하도록 함

[세부개발계획 수립 개념도]

7-3-2. 분할 시행 계획

(1) 대규모 이전적지나 대규모 필지로써 특별계획구역 내 분할시행을 허용할 경우, 가능한 분할가능선을 함께 계획하도록 함

(2) 특별계획구역 분할 가능 규모는 7-2-2.(2)의 특별계획구역 지정기준 이상으로 하되, 도시･건축공동위원회에서 인정되는 경우에는 그 규모 이하로 계획할 수 있음

제7장. 특별계획구역                                                                                    부 천 시

(3) 분할가능선이 결정되어 있는 경우, 가능한 분할가능선에 맞춰 분할이 되도록 하고, 분할가능선을 변경하는 경우에는 기결정된 계획내용(공공기여, 개발규모, 차량･보행동선, 공지, 주민동의 요건 등)의 변경이 필요한지 검토하여 대응방안을 제시하여야 함

(4) 특별계획구역 분할 시 공공기여계획(기반시설계획 포함)의 변경이 필요한 경우 특별계획구역 분할과 공공기여계획(기반시설계획 포함)을 함께 결정(변경)할 수 있도록 함

제4절. 기존 건축물에 관한 사항

7-4-1. 기존 건축물에 대한 기준

(1) 특별계획구역 내에는 개별 필지에 대한 건축행위를 제한하는 것으로 하되, 지역여건 및 주민의견 등을 고려하여 아니할 수 있음

(2) 특별계획구역의 특성을 고려하여, 필요한 경우에 한하여 전체 지구단위계획구역의 기존 건축물에 대한 특례기준과 별도로 특별계획구역 내 기존 건축물에 대한 특례 운영기준(증축, 개축, 재축, 대수선, 이전, 용도변경에 관한 사항)을 따로 정할 수 있으며, 도시･건축공동위원회를 거쳐 건축제한의 완화여부를 결정 할 수 있음

제8장. 공공부문계획

부천시 지구단위계힉수립지침

제8장. 공공부문계획                                                                                    부 천 시

제1절. 기반시설계획

8-1-1. 적용범위

(1) 관련계획을 기초로 당해 구역 내 가장 필요로 하는 시설을 우선적으로 검토함

(2) 기반시설 중 공간시설은 이용자의 접근성을 우선 검토하되 효율성 없는 자투리 토지나 세장형 토지가 되지 않도록 함

(3) 기반시설계획은 공공성과 개방성 측면에서 주민 편익을 증진하는 방향으로 계획되어야 하며, 설치 제공한 부지라도 공공성이 결여된 경우 공공기여로 인정하지 아니할 수 있음

(4) 도로･공원 등 기반시설별 합리적인 세부조성계획을 제시하되, 기반시설 간의 연계성을 고려하고 안내표지판 등을 설치하여 공공영역임을 명확히 할 수 있도록 계획함

(5) 도로는 차량 위주의 획일적 도로계획에서 벗어나 지역현황과 이동수단 다변화에 대응하여 계획 수립하되, 보행로 조성계획은 공원 및 주요시설, 대지 내 공지계획 등과 연계되도록 계획함

8-1-2. 계획수립기준

(1) 도로

1) 도로의 현황(성격 및 위계)과 미래 변화를 예측하여 구역 전체 차원의 통합적 도로계획을 수립하되, 차도는 필요 차선 수, 주차수요와 주차의 유형, 자전거도로의 설치 위치 등을 고려하여 계획하고, 보도는 보행량, 대지 내의 공지 등 보행 연계성을 고려하여 계획함

2) 차량으로부터 안전한 보행 및 자전거 활동이 이루어질 수 있도록 구역 내‧외의 보행환경 연계성을 고려한 차도, 보도 및 자전거도로계획을 수립하도록 함

3) 보행자의 안전을 위해 보도는 가급적 차도에서 분리하고 분리가 어려운 경우 차량으로부터 안전 확보를 위한 시설을 계획함

4) 이면부도로 등 충분한 도로 폭원이 어려운 경우에는 대지 내 전면공지 등을 조성하여 유효 폭을 확보함

제8장. 공공부문계획                                                                                    부 천 시

5) 가감속차로는 도로 결절부로부터 우선적으로 확보하여 공공성을 높일수 있도록 하며, 개별 사업으로 인한 완화차로 확보는 인센티브를 미부여함

(2) 보행자전용도로, 보행자우선도로

1) 공원, 광장, 공개공지, 공공공지 등 오픈스페이스와 주변 건축물과의 관계 및 건축선에 의한 전면공지 등을 종합적으로 고려하여 계획함

2) 보행네트워크 형성을 위하여 공원ㆍ녹지ㆍ학교 등 주요시설과 원활하게 연결되도록 계획함

3) 보행자전용도로는 토지이용상의 제약, 교통체계상의 문제 등을 내포하고 있어 지정에 신중을 기하도록 하며, 보행자우선도로의 차량속도는 시속 30킬로미터 이하로 계획함

(3) 자전거도로

1) 자전거도로는 생활형 교통수단으로 자전거 이용자가 안전하고 편리하게 이용할 수 있는 도로환경이 조성될 수 있도록 계획함

2) 자전거도로는 구역 내‧외 교통체계 현황 등을 고려하여 자전거도로의 유형을 선정하여 조성하도록 하되, 가급적 자전거 전용도로를 우선 검토함

3) 자전거도로 이용에 불편함이 없도록 관련부서와 사전협의를 통해 필요한 사항을 계획토록 함

(4) 공원

1) 공원의 설치는 접근성‧안전성‧편의성 등을 고려하여 친환경적, 친자연적으로 계획함

2) 근린생활권 단위의 커뮤니티 공간으로서 공원 신규 조성 시 공원의 성격에 따른 이용반경, 보행동선과 연계성 및 시설의 입체적 활용방안 등을 고려하여 계획토록 함

3) 동일 사업장일 경우 소규모 분산배치를 지양하고 적정규모를 확보하여야 하며 형태는 최대한 정형이 될 수 있도록 함

4) 공공성을 높이기 위해 도로와 가급적 2면 이상 접하도록 배치하고,필요시 연결통로 등으로 연결하여 이용의 불편을 최소화함

5) 공원은 일반 시민의 접근이 용이하고 안전사고의 우려가 없는 지역에 배치함

6) 공원녹지체계는 선(線)형의 녹지와 면(面)형의 공원이 상호 조화되고 최대한 연결될 수 있도록 함

7) 공원의 종류(세분)는 주변의 주거형태, 인구, 생태, 역사, 문화적 현황 등을 고려하고 인근 공원과 기능 중복여부 등을 검토하여 결정해야 함

8) 필요시, 다른 공공시설과의 입체적 설치계획 수립 가능함

(5) 녹지

1) 녹지는 목적에 맞게 완충녹지, 경관녹지, 연결녹지로 구분하고 당해 사업장을 위한 것이 아닌 일반 시민을 위한 공공성을 갖춘 시설이 되도록 계획함

2) 단순히 일정 면적을 제공하고 설치하는 개념이 아닌 주변의 공원, 녹지와 연계된 녹지벨트가 조성되도록 함

3) 학교, 문화시설 등 공공시설과 연계되는 녹지공간이 되도록 계획함

4) 구역의 경계도로 주변에는 폭 10m 이상의 완충녹지를 설치하여 쾌적한 주거환경을 조성하도록 함

5) 대상지가 공원, 녹지의 두 가지 특성을 가질 경우, 가급적 공원으로 결정하도록 함

(6) 공공공지

1) 공공공지는 공공의 주요 시설물 또는 환경의 보호, 경관의 유지, 재해대책, 보행자의 통행과 주민의 일시적 휴게공간의 확보를 위한 시설로 되어야 함

2) ｢도시‧군계획시설의 결정‧구조 및 설치기준에 관한 규칙｣에서 규정하고 있는 바에 따라 설치 목적이 분명하고 그에 따른 합당한 최소한의 규모로 설치하여야 함

(7) 주차장

1) 주차장은 평면적 시설결정에서 지구단위계획 구역 내 부족한 공공시설과 가급적 입체복합화를 유도하고, 주차수요가 많은 공원ㆍ광장ㆍ큰길가ㆍ역주변 및 상가인접지역 등에 접할 수 있도록 배치함

2) 주차장 형태별 부지면적은 지평식은 최소규모 약500㎡이상, 건축물식은 최소규모 약1,000㎡ 이상으로 확보하여 그 기능을 유효하게 활용할 수 있도록 함

3) 부지형태는 최대한 정형화를 원칙으로 하며, 향후 주차장 설치 기준에 적합한 시설이 입지할 수 있도록 설정하여야 함

4) 공공시설등의 주차장시설 표면은 잔디 또는 투수성 포장으로 조성하도록 함

(8) 기타 건축물 시설

1) 문화시설‧사회복지시설‧도서관 등과 같은 건축물 시설은 가급적 보행 접근성이 양호한 층에 배치하여 일반인이 쉽게 이용할 수 있게 계획하고 가급적 복합화를 유도함

제2절. 공공기여계획

8-2-1. 기본방향

(1) 지구단위계획 수립 시 용도지역 변경, 도시계획시설의 결정(변경) 등 각종 행위제한을 완화하는 계획이 수반되는 경우에는 계획의 공공성 확보와 개발밀도 증가에 따른 영향을 종합적으로 고려하여 적정 공공기여 계획을 수립하여야 함

(2) 용도지역 변경, 도시계획시설의 결정(변경) 등 개발밀도를 현저히 상승시키는 경우에는 기반시설 확보계획 및 경관계획 등과 연계하여 공공기여계획을 수립하여야 함

(3) 공공기여계획 수립 시 지역여건, 지역균형발전 및 정책방향을 고려하여 필요한 경우 도시·건축공동위원회 심의를 통하여 본 수립지침을 유연하게 적용할 수 있음

(4) 개발사업에 따른 공공기여 시설은 개발사업 대상지 및 주변지역 주민들이 편리하게 이용할 수 있는 위치에 입지하도록 하고, 개발사업 대상지 내 건축물 등을 위해 배타적으로 이용될 우려가 있는 지역에 설치는 배제함

(5) 공공기여 시설은 기능을 충분히 수행할 수 있는 적정규모로 계획하고, 시설의 효용성이 낮은 자투리 토지의 기부채납은 지양토록 함

8-2-2. 공공기여 비율기준

(1) 일반주거지역 종(세분) 상향 시 순부담 기준으로 아래의 공공기여 비율을 충족하여 공공시설등을 제공하여야 함

[일반주거지역 종(세분) 상향 시 공공기여 비율]

변 경 기 준	제2종 일반주거지역	제3종 일반주거지역	준주거지역
제1종 일반주거지역	10% 이상	20% 이상	30% 이상
제2종 일반주거지역	-	10% 이상	20% 이상
제3종 일반주거지역	-	-	15% 이상

※ 순부담이란 사유토지(국공유지가 매각되는 경우를 포함하되 무상 양여된 경우는 제외)를 공공기여로 제공하는 것을 의미함

※ 위 기준을 적용함에 있어 지역여건이나 경제 활성화 차원에서 필요한 경우 위 부담기준보다 낮거나 높은 비율로 결정할 수 있음

(2) 용도지역 간 변경이 수반되는 경우에는 ｢부천 도시계획변경 사전협상 운영지침｣ 등 별도기준을 적용함

(3) 그 외에 공공기여와 관련하여 별도의 기준‧지침 및 계획 등이 수립된 경우에는 해당 기준‧지침 및 계획 등을 우선 적용토록 함

8-2-3. 공공기여계획 수립기준

(1) 공통사항

1) 공공기여는 구역특성과 도시기본계획 등을 고려하여 필수적인 기반시설을 우선적으로 계획하되, 대상지 및 주변지역에 필요한 공공시설 확보를 적극적으로 검토함

2) 공공기여시설은 관리운영의 효율성, 경제성 등을 고려하고 지나치게 소규모로 조성되지 않도록 하며 지속적인 유지관리를 위해 관리주체를 명확히 해야하며, 지구단위계획 수립 시 기부채납 하는 토지 및 시설물의 관리부서와 반드시 사전 협의하여야 함

3) 사업의 완료(준공)시점 이전까지 기부채납 대상 공공시설등이 설치‧제공되도록 하며, 이에 대한 이행보증을 하여야 함

(2) 공공시설등 설치·제공 기준

1) 공공시설등 설치비용 및 부지가액 산정 방법은 ｢조례｣ 제15조 및 ｢조례｣ 시행규칙 제2조의 규정을 적용함

2) 공공시설등은 부지제공을 원칙으로 하되, 공공시설등 부지 외에 시설을 설치하여 공공기여 하는 경우 접근성, 인지성을 고려하여 저층을 우선 제공하도록 함

3) 토지 및 시설물을 기부채납 하는 경우에는 자투리 토지를 제공하거나 사업부지 중앙부에 배치하여 해당 부지 이용자의 전용시설로 사용하지 않도록 함

4) 공공시설등을 설치하여 제공하는 경우에는 공공시설등의 설치 비용에 상응하는 공공시설등의 부지를 제공한 것으로 보아 건폐율·용적률·높이제한을 완화할 수 있으며, 이때 부지면적 환산 기준은 다음과 같음

환산 부지면적(㎡) = [eqn: {공공시설등`설치비용(원)} over {지구단위계획결정(변경)대상``부지가액(원/㎡)}]

	2편 유형별 수립기준

9장. 유형별 계획수립 기준

10장. 주거형 지구단위계획

11장. 주민제안형

12장. 개발사업 의제처리형

제9장. 유형별 계획수립 기준

제1절. 기준의 성격 및 적용

9-1-1. 기준의 성격

제9장. 유형별 계획수립 기준                                                                            부 천 시

(1) 유형별 수립기준은 지구단위계획의 유형별 특수성을 고려하여‘제1편. 지구단위계획 수립기준’외에 필요한 사항을 별도로 정하도록 함

(2) 필요시 구역의 유형을 구분하고 유형별 계획기준을 적용하여 지역여건･계획성격에 따른 맞춤형 계획이 되도록 유도함

9-1-2. 기준의 적용

(1) 지구단위계획 수립에 있어서 일반적인 사항은 ‘제1편. 지구단위계획 수립기준’을 적용하되, 구역 특성 및 계획수립 목적에 따라 유형별 계획수립에서 별도로 정한 기준을 적용할 필요가 있는 경우에는 그에 따르도록 함

(2) 지침의 내용이 법령(이하 지침을 포함한다) 제·개정으로 서로 다르거나, 이 지침에서 정하지 아니한 사항은 상위 법령에서 정하는 바에 따름

(3) 타 법령 및 별도의 지침･기준을 운영하고 있는 경우에는 해당 기준을 우선 적용하여 계획을 수립토록 함

제2절. 계획유형

9-2-1. 계획유형 구분

(1) 주거형 지구단위계획

1) 저층주거지형

2) 공동주택형

(2) 주민제안형

(3) 개발사업 의제처리형

제10장. 주거형 지구단위계획

제1절 저층주거지형 수립기준

10-1-1. 적용대상

(1) 전용주거지역, 제1종일반주거지역으로서 단독주택, 다세대･다가구주택 밀집지역, 개발제한구역 해제된 지역 등 저층주거지를 대상으로 함

제10장. 주거형 지구단위계획                                                                        부 천 시

10-1-2. 기본방향

(1) 전용주거지역 및 제1종일반주거지역, 구릉지형 등 양호한 저층주거환경 및 주거경관 보호가 필요한 지역은 공동주택(아파트) 입지를 원칙적으로 제한토록 함

(2) 용도지역은 유지하는 것을 원칙으로 하고, 양호한 주거환경과 적정한 밀도가 유지되도록 함

(3) 노후지역을 정비하고 공공시설을 확보할 수 있는 포괄적인 계획하되, 기반시설은 무리한 신규 지정을 지양하여 기존시설 정비 등 다양한 방안을 모색함

10-1-3. 세부수립 기준

(1) 저층주거환경 및 주거경관 보존을 위해 기존의 도시조직을 유지할 필요가 있는 경우 이를 고려하여 획지계획을 수립함

(2) 저층주거에 부합하는 건축물 용도‧배치 및 형태계획, 구릉지형의 경우 지형ㆍ경관 보전 및 구릉지 특성을 고려한 건축물 용도ㆍ배치 및 형태계획, 그 외 구역 여건에 따라 계획의 실효성을 높이기 위한 계획을 수립함

(3) 현황을 유지하도록 규제하는 동시에 재생을 유도하기 위해 신축뿐만 아니라 증축 ‧ 개축 ‧ 재축 등을 고려하여 관리방안을 제시하고 실질적으로 효용 있는 인센티브를 계획하도록 함

(4) 도로 폭원과 건축선 후퇴부분을 연동하여 보행 시 개방감을 확보토록 하며, 건축물의 형태와 외관에 대하여 가이드라인을 마련하여 통일감을 주도록 함

부천시 지구단위계획수립지침

(5) 주변지역의 여건을 조사 분석한 후 계획대상지에 부족한 주민공동시설 및 공공시설의 수요를 파악하여 계획토록 함

(6) 저층주거시설이 밀집한 구역특성 보존 및 가로환경 개선을 위해 건축물 리모델링을 유도할 필요가 있는 경우에는 리모델링을 고려한 지구단위계획을 수립함

제2절 공동주택형 수립기준

10-2-1. 적용대상

(1) 본 수립기준은 주민이 제안하는 지구단위계획에 한하여 적용토록 하며, 다른 법률에 의해 지구단위계획으로 결정(실시계획 등을 포함)되는 경우와 의제(｢주택법｣ 제19조에 의한 지구단위계획은 제외)되는 지구단위계획은 적용하지 아니함

10-2-2. 기본방향

(1) 계획 수립 시 도시기반시설 등 공공성 확보 및 주변에 어울리는 개발밀도 등을 고려하여야 하며, 용도지역에 부합되는 개발을 유도하여 도시경관 및 스카이라인 훼손을 최소화 하도록 함

부천시 지구단위계획수립지침

(2) 원칙적으로 부분적이거나 소규모의 필지단위의 용도지역 상향은 지양하며, 특히 소규모 공동주택 사업부지에서 용도지역 상향을 통해 발생하는 주변지역과의 부조화 문제를 방지하도록 함

(3) 타워형ㆍ판상형ㆍ중정형ㆍ테라스형 등 다양한 주거유형 유도 및 거주자의 조망권과 도시경관을 고려한 계획을 수립 하도록 함

(4) 공동주택 건립 시 우수디자인 건축물 및 친환경계획 요소 등에 대한 제도적 지원을 고려하여, 다양하고 수준 높은 주거문화를 창출하고 건축물의 지속가능성을 확보하도록 함

(5) 본 수립기준에서 정하지 아니한 사항은 본 지침 내 타 수립기준에서 정하는 바에 따르도록 함

10-2-3. 구역 경계에 관한 사항

(1) 구역의 경계는 도시계획 현황(용도지역, 용도지구ㆍ구역 현황), 건축물 현황 (용적률, 건폐율,건축물 층수), 공공시설 현황(도로, 공원, 하천, 공원․녹지, 학교 등의 위치) 등을 고려하여야 함

(2) 사업으로 인해 발생하는 주변지역에 대한 영향을 고려하여 필요시 사업 대상지 주변을 포함하여 구역계를 설정하도록 함

제11장. 주민제안형

제11장. 주민제안형                                                                                     부 천 시

제1절. 적용대상 및 기준

11-1-1. 적용대상

(1) ｢조례｣ 제13조 규정에 의한 지역으로서 일단의 개발부지 규모가 10,000㎡ 이상인 경우 지구단위계획구역 지정 및 지구단위계획을 수립토록 함  다만, 용도지역이 공업지역인 경우에는 다음의 용도에 한하여 적용함

1) 판매시설

2) 지식산업센터

11-1-2. 적용기준

(1) 이 지침은 지구단위계획 중 주민이 제안하는 지구단위계획에 적용 함

다만, 다른 법률에 의해 지구단위계획으로 결정(실시계획 등을 포함)되는 경우와 의제(「주택법」 제19조에 의한 지구단위계획은 제외)되는 지구단위계획은 이 지침을 적용하지 아니함

(2) 이 지침의 규정에 불구하고 지역여건 등 특히 필요하다고 인정하거나 불가피한 사유 등이 있는 경우에는 도시·건축공동위원회의 심의를 받아 별도로 결정 할 수 있음

(3) 공동주택 계획 시‘제10장 제2절 공동주택형 수립기준’에 부합하도록 지구단위계획을 수립해야 하며, 필요시 ｢주택법｣에 의제되는 지구단위계획에 대하여 도시･건축공동위원회 심의(자문)을 거칠 수 있음

11-1-3. 구역의 경계 설정 기준

(1) 도시기본계획 등 상위계획상 개발용도로 계획된 미개발지는 일단의 토지전체를 대상으로 구역계를 설정하여 종합적인 기반시설의 확보 및 배치 등 계획적 개발을 도모할 수 있도록 계획함

(2) 계획구역의 경계는 사업대상 토지와 그 사업으로 인하여 직접 영향을 미칠 것으로 예상되는 일단의 토지 및 기반시설 부지를 포함하여 계획함

(3) 기개발지에서 구역 설정은 일정한 범위의 가구(집산도로로 둘러싸인 가구 등을 말한다)를 대상으로 하여 구역의 정형화를 도모하도록 함

(4) 지구단위계획이 미 수립된 지구단위계획구역에서는 그 구역 전체를 대상으로 지구단위계획을 수립함

제2절. 용도지역 계획

11-2-1. 일반사항

(1) 용도지역 계획에 관한 일반적인 사항은 국토교통부 ｢도시·군관리계획수립지침｣에서 제시된 기준을 따르며, 용도지역의 변경은 도시기본계획에 의한 단계별 개발계획 및 인구배분 계획 등에 적합하고 충분한 기반시설을 확보 하였다고 도시･건축공동위원회에서 심의 된 경우에 허용함

(2) 용도지역 변경을 수반하는 지구단위계획의 경우에는 용도지역 변경에 대한 타당성과 변경사유, 주변여건 등을 구체적으로 분석 제시토록 하고, 그 타당성이 인정되는 경우에는 용도지역 변경이 가능하도록 함

11-2-2. 용도지역 상향기준

(1) 일반주거지역의 용도지역 세분 및 변경은 2-3-1.(3)의 기본원칙을 따라야함

(2) 용도지역 상향을 검토하기 위해서 대상지는 2-3-2의 용도지역 조정 요건을 갖추어야 함

(3) 가구(블록)단위로 개발 시에만 용도지역 상향 계획 가능함(단, 부지가 도로와 일부만 면하고 있어 블록기준을 충족하지 못한 경우에는 주변 용도지역의 위계 및 동일 용도지역에서 제척되는 면적 등을 고려하여 블록으로 간주할지 여부를 판단할 수 있음)

(4) 용도지역 상향을 다음의 입지요건 기준으로 검토토록 하며, 지역 여건에 따라 기준을 달리 적용할 수 있음

구분	판단 기준	비고
제2종 일반주거지역	제2종일반주거지역 이상과 연접하고 너비 10m 이상의 도로와 면할 것	- 도로조건은 “개발 후” 조건으로 하되 간선도로에 서 당해 사업부지까지의 진입도로로 정의 공공시설등을 조성하여 기부채납하는 것을 전제로 함
제3종 일반주거지역	제3종일반주거지역 이상과 연접하고 너비 15m 이상의 도로와 면할 것
준주거지역	역세권(역반경 500m)으로서 간선도로와 접할 것

※ 용도지역 상향 대상지에 연접하는 도로가 해당 너비 이상이며 간선도로에서 당해 대상지까지 해당 너비 이상을 유지하여야 함

(5) 용도지역 상향 시 공공기여 비율은 사유토지(국공유지가 매각되는 경우를 포함하되 무상 양여된 경우는 제외)를 기부채납 하는 순부담률로서 ‘제8장 제2절 공공기여계획’에 따름

(6) 지역여건이나 지역경제 활성화 차원에서 필요한 경우 도시･건축공동위원회 심의를 통해 공공기여 비율을‘제8장 제2절 공공기여계획’상의 기준보다 낮거나 높은 비율로 정할 수 있으며, 용도지역 상향이 없더라도 지역특성 등을 감안하여 입안권자가 필요한 공공시설등은 도시･건축공동위원회 심의를 거쳐 제공토록 함

제3절. 개발밀도

11-3-1. 기본방향

(1) 개발밀도는 도시기본계획에 의한 인구배분 계획에 부합토록 하여야 함

(2) 녹색건축의 인증, 에너지효율인증등급, 공개공지확보 등, 공공시설등의 공공기여에 대하여 도시·건축공동위원회에서 인정하는 경우에는 용적률을 가산할 수 있음

11-3-2. 용적률 적용기준

(1) 구역 내 용적률 계획 수립 시 ‘제5장. 용적률 및 인센티브계획’에 따라 당해 계획으로 결정토록 함

(2) 상업지역, 녹지지역, 공업지역에서 지구단위계획을 수립하는 지역의 기준․허용(상한)용적률은 당해 지구단위계획으로 결정함. 다만, 공업지역에서 조례 제44조에 따라 공동주택으로 계획을 수립하는 경우 용적률 및 공공기여에 대한 사항은 기수립된 지구단위계획을 준용토록 함

(3) 지구단위계획 용적률 완화는 ｢국토계획법 시행령｣ 제46조와 제85조 및 ｢조례｣ 제58조 규정을 적용하되, 용도지역 상향이 수반되는 경우는 기존 용도지역의 용적률을 기준으로 변경된 용도지역의 용적률 범위내에서 완화적용 함

(4) (1)의 용적률은 지구단위계획으로 결정된 범위 내에서 사업계획승인(건축허가 포함)시 사업계획승인권자(건축허가권자 포함)가 반영 여부를 확인 후 승인(허가)함

제4절. 기반시설 등

11-4-1. 기본방향

(1) 도시기본계획 및 도시관리계획의 내용을 구체화하여 현황분석, 수요추정, 입지검토를 비롯하여 구체적인 사업시행계획을 수립하여야 함

(2) 기반시설은 원칙적으로 당해 구역 내에 확보하여야 함. 다만, 도로․공원․학교 등에 대하여는 주변지역 개발과 연계한 기반시설의 효율적 배치를 위하여 도시·건축공동위원회가 인정하는 경우에는 그러하지 아니함

(3) 이 지침에서 정하지 않은 기타 기반시설, 환경, 경관, 건축물의 높이, 환경관리 및 자연친화적 건축계획 등은 국토교통부「도시·군계획시설의 결정․구조 및 설치기준에 관한규칙」, ｢도시·군관리계획수립지침｣ 및 「지구단위계획수립지침」, 「주택건설기준 등에 관한 규정」등에서 정하는 바에 따름

11-4-2. 공원․녹지

(1) 계획구역 면적 10,000㎡ 이상 또는 계획세대수 300세대 이상인 경우 구역 내 공원 및 녹지의 총면적은 세대당 2㎡이상 또는 구역면적의 5%이상 중 큰 면적으로 확보하여야 하며, 녹지지역을 주거지역으로 변경하는 지역 및 시가화지역 내 나대지에 지구단위계획을 수립하는 경우에는 계획인구 1인당 3㎡이상 또는 구역면적의 5%이상 중 큰 면적으로 확보하여야 함

(2) (1) 규정에도 불구하고 개발계획 규모별 도시공원 또는 녹지의 확보기준 및 입지기준 등은 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에서 정하는 바에 따름

(3) 공원은 이용에 편의를 도모하도록 구역내 이용권 중심에 배치. 다만, 주변 개발계획 및 인접 주민의 이용권 등과 연계하여 배치가 필요한 경우에는 그러하지 아니함

제12장. 개발사업 의제처리형

제1절. 적용대상 및 기준

12-1-1. 적용대상

(1) 다른 법률에 따라 지구단위계획을 의제한 개발사업 및 계획에 한하여 적용함
(｢주택법｣ 제19조에 의한 지구단위계획은 제외)

제12장. 개발사업 의제처리형                                                                            부 천 시

12-1-2 적용기준

(1) 도시개발사업, 도시 및 주거환경정비사업, 택지개발사업, 공공주택사업 등 각 사업별 관련법령 및 지침ㆍ기준에 따라 계획을 수립함

(2) 「빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비 관리지역의 관리계획은 관계법령 및 지침 등을 준용하여 수립함

제2절. 계획수립 기준

12-2-1. 기본방향

(1) 사업완료 후 지구단위계획을 통해서 도시관리가 가능하도록 사업계획 시 반드시 함께 수립하며, 본 수립기준의 도서작성 기준에 따라 도서를 작성하여 사업계획 결정 고시에 지구단위계획을 포함하도록 함

(2) 각 사업별 근거 법령 및 지침에 따라 사업계획을 수립하되, 지구단위계획은 일반 지구단위계획과의 정합성을 확보하기 위해 사업완료 후 지속가능한 관리 수단으로서의 역할을 고려하여 계획함

(3) 지구단위계획에 대하여 지구단위계획 총괄부서와 협의해야 함

(4) 사업계획에 대하여 도시계획위원회, 도시·건축공동위원회 등의 심의를 거치지 않는 경우에는, 필요시 지구단위계획에 대하여 관련 심의회 자문을 거칠 수 있음

12-2-2. 개발사업에 의한 지구단위계획 의제 처리기준

(1) 개발사업에 의한 지구단위계획 의제 시 본 의제 처리기준을 우선 적용토록 함

제12장. 개발사업 의제처리형                                                                            부 천 시

(2) 사업계획 승인 시 지구단위계획 의제처리 절차는 다음과 같음

부천시 지구단위계획수립지침

1) 사업계획 승인신청 후 관계기관 협의를 하도록 하며, 필요시 관련 심의회 자문을 받도록 함

(3) 가구 및 기반시설 계획기준

1) 무분별한 철거 위주의 개발을 탈피, 지역의 특성과 잠재력을 고려하여 지역의 특성화된 가로는 가급적 유지하여 계획함

2) 기반시설(도로, 공공청사 등)은 공공성이 있는 경우에 계획하고 인센티브 목적의 기부채납 계획은 지양함

3) 기반시설 기부채납에 따른 인센티브는 그 공공성의 정도에 따라 인센티브를 부여함(사업으로 인한 완화차로 확보 등은 인센티브 미부여)

4) 도시･건축공동위원회 등에서 그 필요성이 인정되는 경우에는 별도 적용할 수 있음

제12장. 개발사업의제처리형                                                                             부 천 시

부칙〈2024. 7. 1.〉

1. (시행일) 이 지침은 고시한 날부터 시행한다.

2. (일반적 경과조치) 이 지침 시행당시 지구단위계획을 제출하여 신청중이거나 허가․승인․인가 등이 이루어진 경우로서 이 지침을 적용하는 것이 불리한 경우에는 종전 규정을 적용한다.